Управление многоквартирным домом может осуществляться собственниками квартир, ТСЖ, жилищным кооперативом или управляющей организацией. В этом случае способ управления выбирается общим собранием собственников.
Непосредственное управление возможно в многоквартирных домах, количество их помещений не превышает 30. Полномочия удостоверяются одним из собственников помещений такого многоквартирного дома от имени собственника помещения такого многоквартирного дома в отношении третьих лиц, либо одним из иных лиц или доверенных лиц, определенных решением общего собрания собственников помещений (ст. 164 ЖК РФ ст. 164, ст. 3, вторая часть ст. 3).
Преимуществом непосредственного управления является, в том числе, отсутствие административных расходов, что является нормой для административных методов управления.
Недостатками данного способа управления являются, в частности, снижение эффективности управления и качества ипотечных и коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений и необходимость проведения общего собрания по каждому жилищному вопросу.
Товарищества собственников жилья (ТСЖ) создаются собственниками помещений в многоквартирных домах (определяются более чем 50% собственников) или организациями собственников по интересам (ст. 4, п. 4, п. 4, п. 4, п. 1, ЖК РФ — ст. 50, п. 4, ст. 291-2 ГК РФ (Пункт 2).
В настоящее время ТСЖ создаются в организационно-правовой форме юридических лиц — товариществ собственников недвижимости (далее — ТСН). При этом перерегистрированные ТСЖ уже зарегистрированы в ТСЖ (п. 4п.).
Целью создания ТСЖ является управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию и обслуживанию этого имущества и предоставлению коммунальных услуг, а также осуществление иной направленной на достижение цели деятельности многоквартирного дома. Распределение здания или имущества собственника (ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ).
ТСЖ вправе оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами, либо привлекать к заключению договоров подряда. Если ТСЖ заключает договор с управляющей организацией, оно проверяет исполнение обязательств, вытекающих из этого договора.
К преимуществам ТСЖ можно отнести оперативное управление имуществом собственника и эффективную защиту собственника от ресурсов.
К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень затрат на содержание персонала.
Управление с помощью управляющей организации Управляющая организация — это коммерческая организация, которая оказывает услуги по управлению квартирами на основании лицензии (п. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).
Помимо способа управления, общее собрание собственников помещений должно выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать условия договора и размер платы за содержание и ремонт.
После того как общее собрание собственников помещения выбрало управляющую организацию, с каждым собственником заключается договор управления на условиях, установленных решением общего собрания. По условиям договора управляющая организация осуществляет управление многоквартирным домом, используя площади данного многоквартирного дома для предоставления собственникам коммунальных услуг, обязуясь в течение согласованного срока выплачивать вознаграждение за оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества за помещения и лиц, осуществляющих иную направленную на достижение указанных целей деятельность (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).
Договоры управления заключаются на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом собственник объекта вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным федеральным законом (ст. 5, ч. 162 ЖК РФ).
Если собственником помещения в многоквартирном доме не выбран способ управления или выбранный способ управления не реализован, управляющая компания не определена. (орган субъекта Российской Федерации/Правительства) на срок не более чем один год. Договор управления таким домом считается заключенным с даты принятия указанного решения. Уполномоченный орган в течение пяти рабочих дней направляет собственнику помещения уведомление о принятом решении, об условиях договора управления и о сроках рассмотрения его жалобы (ст. 17 ЖК РФ и ст. 161 ЖК РФ от 21. 12. 2018 N 1616). Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации.
Собственник помещения на основании решения общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления квартирой, выбрать другую управляющую организацию или изменить способ управления домом, если управляющая организация не выполняет условия договора (ст. 8. 2 ст. 162 ЖК РФ и ЖК РФ).
Недостатком данного способа управления квартирой является, в частности, отсутствие прямого способа проверки результатов оказанных услуг или действий собственника.
В отличие от управленческого контроля, при управлении многоквартирным домом ТСЖ собственники помещений принимают непосредственное участие в управлении домом. ТСЖ имеет право, в частности, регулировать использование (ограниченное использование) части общего имущества многоквартирного дома (например, сдавать помещения в аренду третьим лицам), получать или приобретать участки для строительства жилья, финансировать и осуществлять иное строительство здания и его дальнейшую эксплуатацию. Срок деятельности ТСЖ не ограничен, если это специально не предусмотрено уставом товарищества (п. 1 ст. 135, п. 2 ст. 135, п. 2.2 ЖК РФ).
В отличие от ТСЖ, управляющие компании осуществляют деятельность по управлению домами в квартирах. Управляющая организация несет ответственность перед собственником помещения в квартире за ненадлежащее оказание услуг в соответствии с действующим законодательством, в частности, законом о защите прав потребителей. Срок деятельности управляющей организации ограничен Конвенцией об управлении (статья 162, § 1 Закона Российской Федерации о жилищно-коммунальном хозяйстве — 07. 02. 1992 n 2300-1 Закона о ЖКХ).
Таким образом, Жилищный закон позволяет собственнику помещения самостоятельно определять наиболее подходящий способ управления многоквартирным домом с учетом всех существующих отношений между собственником и третьими лицами.
Прокуратура Кабардино-Балкарской Республики. Отдел по надзору за исполнением